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Demolizione e ricostruzione. Vendesi intero stabile (365 mq) da demolire e ricostruire o eventualmente da ristrutturare (non è un rudere) ubicato in zona residenziale nei pressi delle Torri Camuzzi Pescara.
Ipotesi volumetrica di sviluppo:
Volumetria esistente complessiva di circa 1.600 mc. Tale stima considera la consistenza dell'edificio nel suo complesso, includendo anche sottotetto, spessori dei solai, murature e ulteriori componenti volumetriche. Il dato dovra' essere confermato mediante rilievo e verifica dello stato legittimo.
Parametro Ipotesi:
Volumetria esistente stimata 1.600 mc
Incremento volumetrico assunto +20% = 320 mc
Volumetria teorica post intervento 1.920 mc
Conversione convenzionale 1.920 mc / 3,00 m = 640 mq
Maggiorazione commerciale assunta +20%
Superficie commerciale teorica 768 mq
L'incremento volumetrico del 20% e la successiva maggiorazione commerciale del 20% sono assunzioni dello scenario economico e non
Costituiscono attestazione di edificabilita' o di superficie assentibile.
Business plan preliminare
Il business plan e' costruito come scenario-obiettivo. Il costo di realizzazione indicato dall'operatore e' pari a 1.600
Euro/mq, applicato ai 640 mq teorici. Il prezzo medio di vendita assunto per il residenziale e' 2.900 euro/mq
Commerciale.
Voce Calcolo Importo
Acquisto immobile eur 335.000
Realizzazione 640 mq x eur 1.600/mq eur 1.024.000
Costi accessori generali demolizioni, tecnici, oneri, pratiche, allacci, spese generali eur 220.040
Investimento complessivo eur 1.559.040
Ricavi residenziali 768 mq x eur 2.900/mq eur 2.227.200
Margine operativo obiettivo eur 668.160
Margine sui ricavi 30,0%
I costi accessori sono esposti in forma aggregata e rappresentano l'accantonamento compatibile con il margine-obiettivo del 30%; non
Derivano da preventivi gia' acquisiti.
5. Valorizzazione garage
Lo scenario considera la possibilita' di realizzare e vendere separatamente circa 8/9 garage, con valore unitario
Ipotizzato di eur 30.000. I relativi ricavi sono trattati come componente aggiuntiva rispetto ai ricavi residenziali.
Scenario Ricavi residenziali Ricavi garage Ricavi complessivi
8 garage eur 2.227.200 eur 240.000 eur 2.467.200
9 garage eur 2.227.200 eur 270.000 eur 2.497.200
Eventuali costi specifici di realizzazione dei garage non sono separatamente quantificati nello scenario e dovranno essere verificati nel
Progetto definitivo.
Relazione preliminare di valorizzazione - Via Aterno 27, Pescara
6. Sintesi dell'operazione
Indicatore Valore
Prezzo di acquisto eur 335.000
Volumetria esistente stimata 1.600 mc
Volumetria teorica con +20% 1.920 mc
Superficie teorica 640 mq
Superficie commerciale teorica 768 mq
Prezzo medio vendita residenziale eur 2.900/mq
Ricavi residenziali eur 2.227.200
Investimento complessivo obiettivo eur 1.559.040
Margine operativo obiettivo eur 668.160 (30%)
Garage 8/9 unita' a eur 30.000 cad.
Ricavi complessivi incl. Garage eur 2.467.200 - 2.497.200
Margine operativo obiettivo sul residenziale: 30%
7. Avvertenze
La presente relazione ha natura preliminare e illustrativa. Le consistenze catastali derivano dalla documentazione
Fornita; la volumetria di 1.600 mc, l'incremento del 20%, la conversione in 640 mq, la superficie commerciale di 768
Mq, il numero dei garage e i valori economici sono ipotesi di lavoro. Prima di assumere decisioni di investimento
Devono essere verificati da professionisti abilitati lo stato legittimo, la disciplina urbanistica ed edilizia vigente, gli
Eventuali vincoli, le superfici e volumetrie effettivamente assentibili, gli oneri, la fiscalita', i costi di costruzione e i valori
Di mercato.
Relazione preliminare di valorizzazione - Via Aterno 27, Pescara
